Dương Hoàng Lan Chi

Kinh nghiệm áp dụng thuế đối với bất động sản ở một số quốc gia

Về cơ bản, để hạn chế tình trạng đầu cơ bất động sản (BĐS) trong nền kinh tế, một số quốc gia chủ yếu sử dụng công cụ thuế.

Một là, tăng thuế đối với bất động sản

Tại Pháp, theo dự thảo kế hoạch ngân sách năm 2023, đối với những ngôi nhà bỏ trống (empty homes) thuế suất dự kiến sẽ tăng từ 12,5% lên 17% trong năm đầu tiên, và các năm tiếp theo lần lượt là 25% và 34%. Quy định này dự kiến được áp dụng đối với các BĐS đã bỏ trống từ 1 năm trở lên, trong các khu vực đông đúc có xu hướng thiếu nhà ở (được quy định là khu vực đô thị có hơn 50.000 người khó tiếp cận nhà ở, tuy nhiên các yếu tố khác cũng được xem xét như mức độ cân bằng cung cầu của thị trường nhà ở, tỷ lệ người sở hữu ngôi nhà thứ hai trong khu vực…). Quy định này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy chủ sở hữu các BĐS bỏ trống bán tài sản, giảm căng thẳng cho thị trường BĐS. Thuế cư trú tại Pháp (Taxe d’habitation1) áp dụng đối với những người sống trong một căn nhà/căn hộ, đang trong lộ trình miễn thuế vào năm 2023 đối với căn nhà/căn hộ thứ nhất. Tuy nhiên, thuế vẫn được áp dụng cho tất cả các ngôi nhà thứ hai và một khoản bổ sung từ 5% đến 60% trong các khu vực đông đúc, do hội đồng địa phương quyết định.

Ở Chile, một khoản phụ phí lũy tiến mới, cộng vào thuế BĐS thông thường phải nộp hàng quý, áp dụng cho người nộp thuế có tổng giá trị tài sản BĐS (real estate fiscal value) ở Chile vượt quá 485 nghìn USD, với cách tính như sau: 0,075% cho phần giá trị BĐS nằm trong khoảng từ 485 nghìn USD đến 846 nghìn USD; 0,15% cho phần giá trị BĐS từ khoảng 846 nghìn USD đến 1,088 triệu USD; và 0,275% đối với phần giá trị BĐS trên 1,088 triệu USD, áp dụng từ ngày 01/4/2020. Bồ Đào Nha áp dụng phụ phí mới đối với thuế BĐS lần lượt là 0,7%, 1% và 1,5% đối với BĐS có tổng giá trị chịu thuế lần lượt trên 600 nghìn euros, 1 triệu euros và 2 triệu euros. Thổ Nhĩ Kỳ đã cải cách hai yếu tố của hệ thống thuế BĐS định kỳ, bao gồm (i) áp dụng một khoản thuế bổ sung đối với nhà ở có giá trị trên 5 triệu Lira Thổ Nhĩ Kỳ (gần 270 nghìn USD), với thuế suất lũy tiến từ 0,3% đến 1%, tùy thuộc vào giá trị BĐS; và (ii) áp dụng chính sách miễn thuế BĐS trong 5 năm đối với các tòa nhà được xây dựng trong phạm vi ưu đãi đầu tư. Hàn Quốc đã tăng thuế BĐS toàn diện (comprehensive real estate tax), là loại thuế quốc gia áp dụng cho chủ sở hữu nhiều BĐS và BĐS có giá trị cao, nhằm kiềm chế giá nhà đất tăng nhanh.

Hai là, áp dụng thuế đối với đất chưa sử dụng và giá trị tăng thêm của tài sản

Thuế đối với đất chưa sử dụng tại Campuchia được ban hành vào năm 1995, cơ sở tính thuế là đất chưa sử dụng, bao gồm đất chưa sử dụng với các tòa nhà ở trạng thái bỏ hoang, với thuế suất 2% trên giá trị thị trường được đánh giá của đất trên mỗi mét vuông. Tại Phillipines có áp dụng thuế đất nhàn rỗi (Idle Land Tax).

Thuế trên thặng dư vốn (capital gains tax) áp dụng đối với việc bán BĐS nói chung, trong đó phần chênh lệch giữa giá bán và giá mua sẽ bị đánh thuế, được áp dụng ở hầu hết các quốc gia thành viên EU. Đồng thời, đối với nơi ở chính thức của chủ sở hữu, có thể nhận được ưu đãi miễn thuế, phụ thuộc vào thời gian sở hữu tối thiểu (2-5 năm) hoặc với điều kiện là các khoản lãi thu được thì bán BĐS cũ được tái đầu tư vào việc mua lại BĐS mới làm nơi ở chính thức (áp dụng tại Tây Ban Nha). Tại Anh, các khoản lãi từ việc chuyển nhượng trực tiếp và gián tiếp BĐS ở Anh đều phải chịu thuế, thuế suất đối với các nhà đầu tư là cư dân hay người không cư trú tại Anh là như nhau, ở mức 19% đối với doanh nghiệp và mức cao nhất là 20% đối với cá nhân, tính trên giá tham khảo giá trị thị trường (reference to the market value).

Ba là, thuế suất giảm theo thời gian nắm giữ

Tại Pháp, lãi vốn bằng chênh lệch giữa giá bán và giá mua hoặc giá trị khai báo khi tài sản được nhận thông qua cho tặng hoặc thừa kế, được áp dụng thuế suất 19%, tuy nhiên thuế suất này sẽ giảm theo thời gian nắm giữ trước khi thực hiện giao dịch. Cụ thể, thời gian nắm giữ dưới 6 năm, thuế suất không được giảm, thời gian nắm giữa từ 6 đến 21 năm, thuế suất giảm 6 điểm %; thời gian năm giữ là 22 năm thuế suất giảm tiếp 4 điểm phần trăm, thời gian nắm giữa trên 22 năm thì được miễn thuế hoàn toàn. Tại Singapore, người bán phải trả thuế trước bạ của người bán (Seller’s stamp duty - SSD - thuế trước bạ) khi họ bán tài sản nhà ở của mình trong vòng 3 năm, được áp dụng từ năm 2010. Thuế trước bạ của người bán dao động từ 12%, 8%, 4% và không phải nộp tùy thuộc vào thời gian nắm giữ tương ứng là đến 1 năm, hơn 1 năm đến 2 năm, hơn 2 năm đến 3 năm và hơn 3 năm; và tính trên giá thực tế (actual price) hoặc giá trị thị trường (market value) của tài sản, tùy theo mức nào cao hơn. Tỷ lệ phần trăm SSD phải trả phụ thuộc vào độ dài của thời gian nắm giữ, thời gian nắm giữ càng lâu, số thuế SSD phải trả càng thấp.

Bốn là, giá tính thuế

Tại các nước EU, định giá tài sản là BĐS là khá quan trọng, đặc biệt trong tính toán thuế tài sản định kỳ và thuế thừa kế, cho tặng. Giá trị theo định giá thường bằng khoảng 70-75% giá trị thị trường, nhưng riêng đối với Ý và Hy Lạp, do kinh tế khủng hoảng nên giá trị theo định giá trong nhiều trường hợp có thể cao hơn nhiều so với giá trị thị trường… Trường hợp của Đan Mạch đặt mục tiêu xác định giá trị ước tính thấp hơn khoảng 5% so với giá thị trường thực tế vào ngày định giá, cách xác định này có thể chấp nhận được vì khi người nộp thuế tin rằng giá trị thị trường thực của tài sản cao hơn một chút so với đánh giá của họ, họ sẽ thực hiện các nghĩa vụ thuế trên giá thị thấp đó mà không có nhiều băn khoăn. Ở Canada và Hoa Kỳ, một số tiểu bang có quy định yêu cầu định giá phải trong phạm vi cộng hoặc trừ 10% so với giá trị thực tế. Ở Thụy Điển, các tài sản đánh thuế được định giá bằng 75% giá trị thị trường ước tính. Ở Campuchia, tài sản chịu thuế BĐS được đánh thuế dựa trên 80% giá trị thị trường được đánh giá do Ủy ban thẩm định và định giá tài sản BĐS quy định, trong thực tế, giá trị thị trường được đánh giá thường thấp hơn nhiều so với giá trị thị trường thực tế.

Bài học kinh nghiệm cho Việt Nam

Để điều tiết thị trường BĐS có thể tăng thuế BĐS (Hàn Quốc, Đan Mạch...), áp dụng các khoản thu bổ sung đối với chủ sở hữu BĐS có giá trị cao, có nhiều BĐS nhằm kiềm chế giá nhà đất tăng nhanh (Chile, Bồ Đào Nha, Thổ Nhĩ Kỳ...).

Cải cách thuế tài sản nên bắt nguồn từ một khung chính sách hợp lý và phải được thực hiện thông qua các luật được soạn thảo tốt, đặc biệt là về các nội dung như xác định tài sản, lựa chọn cơ sở thuế, định giá, đánh giá, xác định thuế suất, thanh toán, thu thuế, thực thi...

Việc lựa chọn phương pháp định giá dựa trên nhiều yếu tố, bao gồm sự phát triển của thị trường BĐS, sự sẵn có và khả năng truy cập vào dữ liệu đáng tin cậy (thông tin về quyền sở hữu, đặc điểm tài sản, giá bán tài sản…), năng lực thể chế và khả năng đánh giá khách quan về định giá.

Thường xuyên cập nhật giá trị địa chính làm cơ sở cho việc áp dụng thuế định kỳ đối với BĐS, trong đó, quá trình thu thập dữ liệu để đánh giá là rất quan trọng.

*1 Là loại thuế của địa phương, để chi trả dịch vụ liên quan đến địa phương như: vệ sinh đường phố, sửa chữa đường trong thành phố, trợ cấp bữa ăn trong trường học, trợ cấp xã hội…